Futurs locataires : soignez l’état des lieux !

locataireAprès d’interminables visites, vous avez enfin trouvé le logement de vos rêves, que vous vous décidez donc à louer à son propriétaire. Mais pas de précipitation : pour éviter les litiges, accordez du temps et de l’attention à l’état des lieux.n

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Pourquoi établir un état des lieux ?

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Etabli de manière contradictoire en présence du locataire et du bailleur (ou de leurs représentants), l’état des lieux, également appelé « constat d’état des lieux », est un document essentiel qui décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu’il comporte. Depuis la loi du 6 juillet 1989, il doit obligatoirement être joint au contrat de location et être établi à deux reprises : en début (état des lieux d’entrée) et en fin de location (état des lieux de sortie). Pourront ainsi être comparés en toute objectivité l’état du logement au début et à la fin de la location. Le rôle de ce document est donc capital puisque ce n’est qu’après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie. En effet,  si l’état des lieux de sortie ne révèle aucun dégât autre que ceux provoqués par l’usure du tps (usure normale de moquettes piétinées, appareils électroménagers régulièrement utilisés et correctement entretenus…), le preneur doit récupérer la totalité de son dépôt de garantie versé à la remise des clés. Sinon, le bailleur peut retenir de cette somme (correspondant à 2 mois de loyers) les frais qu’il estime nécessaire à la remise en état de son logement. Il doit alors présenter les devis datés, sans avoir à prouver que les réparations ont été effectuées. Si ce montant dépasse le dépôt de garantie, il peut demander au locataire de lui verser davantage.

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Quant aux conséquences de l’absence d’état des lieux, l’article1731 du Code Civil prévoit que dans cette hypothèse le preneur est supposé recevoir le bien en bon état locatif et sera tenu pour responsable des dégradations apparues pendant la durée de son bail. Cette présomption défavorable au locataire peut être écartée s’il apporte la preuve du mauvais état d’origine ou si le propriétaire a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux. Si seul l’état des lieux de sortie fait défaut, le propriétaire aura toutes les difficultés à prouver que les éventuelles dégradations sont imputables au locataire. L’absence d’état des lieux n’invalide donc pas le bail mais est source de complications pour le locataire comme pour le propriétaire.

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Quel est le coût d’un état des lieux ?

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Gratuit s’il est établi directement entre les 2 parties, l’état des lieux est en revanche facturé au temps passé s’il est effectué par un huissier. Enfin, si l’une des parties seulement mandate un professionnel ou un huissier, alors que l’autre ne s’est pas opposée à l’établissement de l’état des lieux à l’amiable, les frais de l’état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté le professionnel. Enfin, sachez qu’il est possible d’établir un état des lieux sur papier libre mais que l’on peut également  se procurer des formulaires préformatés.

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La précision avant tout !

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Tous les professionnels de l’immobilier vous le diront : soyez précis au moment de rédiger l’état des lieux. En d’autres termes, pour éviter les mauvaises surprises, au lieu des banals commentaires du style « bon » ou bien », détaillez vos descriptions autant que possible. Ne vous contentez pas de termes généraux et subjectifs du type « logement en bon état, état moyen, mauvais état » qui peuvent donner lieu à des interprétations différentes mais faites plutôt une description du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, ainsi que des équipements tels que placards, cheminées, éléments de chauffage, sans craindre d’inscrire les détails sur la nature et le fonctionnement des équipements. L’idéal serait donc d’y consacrer plus d’une heure, de jour, sans omettre de vérifier l’état des parties extérieures (balcons, volets,…) ni de relever les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité. Si le bail est signé en été, la loi prévoit une visite complémentaire au moment de la mise en route des appareils de chauffage.

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Source photo :  Charly – Fotolia.com

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