Comment optimiser le bouclier fiscal en matière d’ISF ?

Comment optimiser le bouclier fiscal en matière d’ISFLe démembrement de la propriété est devenu une stratégie appréciée des propriétaires pour réaliser une économie d’impôt et par conséquent de réduire le montant de leur ISF. Il existe deux possibilités pour mettre en œuvre cette option : acheter la nue-propriété d’un bien immobilier ou donner l’usufruit de ce dernier aux enfants dans le cadre d’une réorganisation du patrimoine.nn1. L’acquisition de la nue-propriéténnEn se contentant d’acheter la nue-propriété d’un bien, le futur propriétaire ne sera pas soumis à l’ISF dans la mesure où c’est l’usufruitier qui en sera redevable. Cette exonération fiscale sera applicable pendant toute la durée du démembrement, à savoir entre 15 et 20 ans. En outre, si le propriétaire a financé l’achat grâce à un crédit immobilier, il a tout à fait le droit de déduire le montant du capital restant dû de la valeur de son patrimoine imposable au titre de l’ISF. Cette disposition fiscale permet ainsi aux futurs propriétaires de faire deux pierres d’un coup. En guise de cerise sur le gâteau, à l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire prendra possession de la pleine propriété sans aucune contrepartie financière.nnPour illustrer ce procédé, prenons l’exemple de Pierre&Vacance. Cette société commercialise des appartements selon le principe du démembrement : l’acquéreur achète la nue-propriété de l’immeuble payée à 54 % de sa valeur totale ; quant à l’usufruit, elle est conservée par Pierre&Vacance qui peut alors exploiter les studios et les trois-pièces à des fins commerciales (locations touristiques) : l’entreprise se charge alors de l’entretien du bien, ainsi que du paiement des diverses charges et frais. En matière de logement social, la solution du démembrement de propriété est proposée par le groupe Perl, qui se dresse ainsi en véritable pionnier dans le domaine.nnSoulignons toutefois que cette alternative est réservée aux futurs propriétaires qui ne rencontrent aucun problème de liquidités. En effet, il est très difficile de trouver un acquéreur à un bien immobilier détenu en nue-propriété.nn2. La donation de l’usufruitnnAfin de profiter au maximum du bouclier fiscal, les propriétaires peuvent envisager une réorganisation de leur patrimoine. Ainsi, la législation fiscale les autorise à réaliser une donation en faveur de leurs enfants. Une donation qui bien évidemment portera sur l’usufruit des biens immobiliers dont ils détiennent la propriété. Or, les bénéficiaires ne percevant en général que des revenus modestes, ils seront faiblement ou pas du tout imposables. Notons en outre que ce transfert est exonéré du paiement des droits de donation, tant que la valeur du patrimoine n’excède pas 1.365 millions d’euros.nnToutefois, la donation reste soumise à la taxe de publicité foncière, à la contribution au paiement du salaire du conservateur des hypothèques, représentant respectivement 0.175 % et 0.10 % de la valeur de l’usufruit. À tous ces frais, s’ajoutent les honoraires du notaire.nn3. La location en tant que loueur professionnelnnCette option est déconseillée, sauf aux retraités, puisqu’elle est assez complexe en raison des conditions imposées aux contribuables : inscription au RCS, chiffre d’affaires annuel supérieur ou égal à 23 000 euros… etc.

Vous avez aimé cet article ? Faites le savoir !

Mr Moneyblog

Passionné par le monde de la Banque et plus largement celui du Crédit, je vous informe régulièrement de l'actualité, des bons plans pour optimiser vos Finances Personnelles.
  1. L. Blumenthal dit :

    En ce qui me concerne, je diminue mon ISF en faisant un don à une association chaque année. La Fondation du Judaïsme Français, Fondation reconnue depuis 1978 d’utilité publique, abrite de nombreuses fondations en charge d’activités caritatives prioritaires. Aussi ai-je décidé de transmettre 10 000 € à la Fondation FSJU, sachant que 7500 € me seront déductibles de mon ISF. Ce don concerne à la fois des programmes d’assistance en France et en Israël.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.