Acheter ou louer son bien immobilier ?

Tandis que le prix de l’immobilier semblent être au sommet, beaucoup de ménage français se pose la question de l’avantage de posséder un bien immobilier ou d’en louer.

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Les Français aiment la pierre, plus que les actions. Et la semaine boursière noire qui se termine risque d’ancrer les ménages dans leurs vieux réflexes. Mais les prix de l’immobilier ont flambé ces dernières années et les interrogations pointent sur ce marché aussi. Peut-on parler de bulle immobilière ? Est-il raisonnable d’investir aujourd’hui ? « La hausse des prix de l’immobilier en Europe n’a rien à envier aux États-Unis, même si les excès commis outre-Atlantique en termes de prêts n’ont eux non plus rien de comparable.

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Autres questions en cascade : la chute de la Bourse aura-t-elle un effet sur les prix des logements ? Les liens entre actions et pierre sont complexes. Ceux qui ne peuvent extérioriser de plus-values boursières risquent certes de retarder un temps leurs acquisitions immobilières. Mais à l’inverse, les à-coups de la Bourse font peur et les ménages pourraient être tentés à l’avenir de faire davantage confiance à la pierre qu’aux actions. Une fois la tempête passée, certains investisseurs, soulagés de sortir de l’œil du krach, vendront probablement leurs titres, quittant la Bourse. C’est ce qui s’était passé après le krach Internet qui est encore dans la mémoire des particuliers. Les premiers mois de 2007 ont fait des dégâts dans les portefeuilles, mais aussi probablement dans les esprits.

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Est-il judicieux de passer le cap de locataire pour devenir propriétaire d’une résidence principale ? Les mises financières sont en effet de taille. Mais la réponse semble immuable. Selon les données fournies par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), accéder à la propriété reste toujours une bonne opération patrimoniale, pour peu qu’elle s’envisage sur du long terme. La Fédération s’est donc missionner d’opposer le coût de la location immobilière et celui de son achat dans une période donnée. Pour l’acheteur, il s’agit de faire le bilan de l’opération en prenant en compte le prix de l’acquisition immobilière proprement dite (y compris les frais de notaire), celui du crédit, le montant de l’apport personnel (par exemple 20%), les travaux d’entretien, la taxe foncière, le crédit d’impôt pour acquisition de la résidence principale puis le coût de revente du bien à la fin de la période étudiée. Pour le locataire, la Fnaim retient le montant des loyers versés sur la même période, charges comprises, et la rémunération de l’épargne qui aurait servi d’apport en cas d’acquisition.

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L’acquisition gagnante sur le long terme

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Imaginons un couple avec un enfant qui veut se loger à Lyon dans un appartement de 80m2. A la location, il lui en coûterait aujourd’hui 1.007 euros par mois, charges comprises. Le prix moyen des loyers dans la capitale de la Gaule s’établit en moyenne à 11,55 euros le mètre carré par mois. Ce même appartement se négocie aujourd’hui environ 3.044 euros le mètre carré à l’achat. Il en coûterait donc 260.566 euros, frais de notaire inclus. Dans l’hypothèse d’un financement à crédit sur vingt ans, avec un taux d’intérêt négocié à 4,80%, la mensualité de remboursement s’élève à 1.352,77 euros.

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En appliquant les critères de la Fnaim, le locataire aura dépensé au bout de dix ans un peu plus de 76.000 euros, alors que le propriétaire n’aura consacré que 69.400 euros à l’opération. La différence, peu probante sur dix ans, devient beaucoup plus importante sur quinze ans. Cette fois, le locataire aura consacré près de 143.000 euros pour se loger, alors que le propriétaire n’aura dépensé que 77.000 euros. Ce constat se vérifie également dans des villes chères, comme Paris. Compte tenu des prix du marché, la location d’un 80m2 revient à environ 1.900 euros, charges comprises, et son acquisition à 532.700 euros. Au bout de quinze ans, le locataire aura dépensé 261.700 euros pour se loger, contre seulement 137.800 euros pour le propriétaire.

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Moins d’investisseurs

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Sur le marché de l’investissement locatif en tout cas, l’heure est au repli. Les investisseurs représentaient en 2006 la moitié des opérations dans le neuf ; ils ne devraient être qu’aux alentours des 40 % en 2007. Il est vrai que, les conditions du marché ayant changé (renchérissement du crédit, hausse des prix de l’immobilier), les rentabilités espérées d’un Robien ou d’un Borloo sont à la baisse.

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Une incertitude plane également sur la pérennité du dispositif Robien en zone C (petites villes et zones rurales), où les vacances de locations sont plus nombreuses. Enfin, la refonte des tranches du barème de l’impôt sur le revenu a aussi rendu moins intéressants les dispositifs pour certains contribuables. Ceux qui achetaient en Robien ou en Borloo pour des questions de pression fiscale exclusivement sont partis sur des produits de substitution plus efficaces, type Girardin. Mais attention, le gain fiscal est à la hauteur du risque sur le produit. Les investisseurs actuels en immobilier locatif ne sont plus “impôts-phobes” ; ils sont là pour construire un capital.

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Pour réussir une défiscalisation en Robien ou Borloo, il est essentiel d’avoir le bon niveau de loyer par rapport au marché local. C’est justement parce que nombre de programmes ont été vendus avec des niveaux de loyers très supérieurs au marché, que certains investisseurs n’ont jamais pu louer leur bien et qu’ils ont perdu leurs avantages fiscaux. Dans ce genre de dispositif, c’est la pérennité du loyer qui dicte tout. Mieux vaut des tarifs revus en baisse, mais réguliers, que des logements vacants. Vigilance et sélectivité s’imposent donc pour les candidats à l’investissement. Il faut étudier tous les micromarchés : même sur une ville saturée dans certains produits, il y a une demande locative forte pour d’autres types de biens.

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Mr Moneyblog

Passionné par le monde de la Banque et plus largement celui du Crédit, je vous informe régulièrement de l'actualité, des bons plans pour optimiser vos Finances Personnelles.

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