La vente d’un bien immobilier en viager passée en revue et révisée

À l’heure actuelle, 75 % des personnes âgées de plus de 60 ans possèdent au moins un bien immobilier. Ce pourcentage représente 7 millions de foyers de retraités. Un ménage perçoit en moyenne 1 200 euros de pensions, ce qui est largement insuffisant pour subvenir à leurs besoins. Après la récession, de nombreuses mesures ont été prises par le gouvernement pour remédier au déficit des finances de l’État, comme la diminution ou la suppression du remboursement de certaines prestations médicales par la Sécurité sociale ou la réforme des complémentaires santé. Ces dispositions détériorent davantage leurs situations, puisque ces subventions concernent en premier lieu les personnes du troisième âge. Des retraités propriétaires sont ainsi contraints de céder leur logement. La valeur moyenne de leur bien tourne autour de 250.000 euros, un montant qui en ces temps de crise, est assez exorbitant. Il sera donc difficile de trouver preneur. La solution qui leur est proposée par les promoteurs est la vente en viager.nnLes risques de la vente en viagernnLe viager est un droit dont le crédirentier a la jouissance durant toute sa vie. Le débirentier s’engage à lui verser des sommes, appelées arrérages, à intervalles périodiques. Cependant, le calcul de la rente pose problème. Les vendeurs ont tendance à exiger une rente très élevée, qui souvent excède la valeur du bien. Par conséquent, les acheteurs sont réticents à s’engager dans ce type de contrat de vente. Les chiffres démontrent ce fait. Actuellement, plus de 12.000 foyers français sont à la recherche d’acquéreurs en viager.  Toutefois, on ne recense annuellement que 5.000 transactions immobilières en viager. En effet, les risques s’avèrent importants, notamment en ce qui concerne le nombre d’années durant lequel on doit verser les arrérages. En outre, la date à laquelle on pourra disposer du bien ne peut pas être définie, puisqu’elle va résulter d’un événement futur incertain, qui est la disparition du crédirentier. Concernant le retraité, vendeur en viager, traiter avec un acquéreur individuel peut lui causer préjudice. Ce dernier peut être sujet à carence, ce qui aboutira à une suspension ou à un arrêt définitif du règlement de la rente.nnLa solution idéale pour les retraités : la vente au comptant à un fonds immobilier d’investissementnnPour se préserver de ces risques, le promoteur immobilier Koésion propose aux retraités propriétaires d’un bien immobilier en résidence principale ou secondaire, de le céder à un fonds immobilier d’investissement. Cet organisme sera composé de compagnies d’assurances et de diverses institutions comme les Caisses de Retraite et de Prévoyance. La vente s’effectuera au comptant, par un acte notarié, sur la base d’une valeur « occupée ». Ainsi, ces investisseurs vont se procurer le bien au prix du marché, minoré du droit d’usage et d’habitation maintenu par le propriétaire. Le principal avantage de ce système de vente est que le risque de carence est totalement écarté. De plus, la part versée au comptant peut être convertie en une rente viagère, qui sera reversée au conjoint survivant en cas de décès du crédirentier.

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Khadidiatou Diallo

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