Immobilier : les petits plus d’une société civile immobilière

immmo_astucesSociété Civile immobilière ou SCI… Sans doute ces trois lettres vous semblent encore barbares, mais si vous avez un bien immobilier et des projets pleins la tête (détenir un logement à plusieurs, transmettre un bien immobilier,  acquérir des locaux pour votre entreprise…) vous avez tout intérêt à maîtriser cette notion. Car passer par l’intermédiaire d’une SCI peut s’avérer être un choix très judicieux.

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La notion de SCI

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Tout d’abord, sachez que par Société Civile Immobilière il faut entendre société ayant un objet immobilier, comme par exemple les sociétés civiles de construction, les sociétés civiles de placement immobilier, etc. Mais le terme de SCI désigne aussi l’ensemble des sociétés civiles propriétaires d’immeubles destiné à la location ou réservé à l’usage d’un ou plusieurs associés.

nnLa SCI a pour objet la propriété et l’administration des biens immobiliers qui lui sont apportés ou qu’elle achète. Elle doit avoir un objet civil, ce qui implique que la location en meublé est exclue : le bien doit être loué nu. Elle ne peut avoir pour objet d’acheter pour revendre car elle deviendrait une société commerciale soumise à l’impôt sur les sociétés.nIl ne lui est cependant pas interdit de vendre un immeuble dès lors que cette opération est exceptionnelle.n

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SCI et succession

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Organiser sa succession en constituant une SCI présente des atouts non négligeables : une SCI est très utile pour transmettre un patrimoine immobilier dont on est déjà propriétaire ou dont l’acquisition se fait après la constitution denIa S.C.I. nnC’est en effet l’outil idéal pour utiliser l’abattement sur les droits de donation tous les six ans. Au-delà de ces abattements, mieux vaut créer une SCI avec un petit capital et apporter en compte courant la valeur nécessaire à l’achat du bien puisque les droits de mutation, au-delà des 50000 euros, ne seront calculés que sur le capital. Le compte courant, qui sera donné ou rentrera dans la succession, gardera sa valeur d’origine. Les parents peuvent également donner ces sommes à leurs enfants, ce qui aura pour conséquence de limiter leur ISF. Attention : cette opération requiert une très bonne entente familiale ! Le droit au remboursement du compte courant est en effet permanent, ce qui donne la possibilité à l’enfant de réclamer d’être payé à n’importe quel moment. Enfin, une SCI permet d’acheter à crédit. Pour un achat d’une valeur de 1000 euros par exemple, avec un emprunt de 900 et un capital limité à 100, seule cette dernière valeur sera prise en compte pour calculer les droits de donation !n

SCI et  ISF

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nnLa SCI ne permet pas de réduire davantage son ISF – dont le seuil est aujourd’hui 760000 euros – sur la résidence principale qu’en la détenant « en direct » : dans les deux cas, une décote de 20% est appliquée sur la valeur déclarée. Dans le cadre de la SCI, cette ristourne se justifie par le manque de liquidités des parts : la société associe des proches, il est donc difficile de céder des parts sociales à des étrangers qui n’y trouveront pas les intérêts. Cette décote doit se justifier par une réelle contrainte de liquidité ou de gestion. Il n’est donc pas possible en théorie de cumuler les deux décotes sur la résidence principale et sur la SCI, pour déclarer un bien amputé de 40% de sa valeur : ce sont les parts sociales de la SCI qui sont déclarées à l’ISF. Impossible donc de déclarer en plus l’habitation elle-même. Dans les faits, cette décote est autorisée si a SCI est totalement « transparente fiscalement » – c’est-à-dire si seuls les associés font des déclarations fiscales- et l’administration ferme couramment les yeux sur cette pratique. Enfin, pour contourner l’ISF, il est conseillé le plus souvent de sous-évaluer ses biens par rapport au marché.n

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SCI et conjoint

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Pour deux époux, le premier avantage de la SCI est d’éviter l’éventualité de la vente d’un bien immobilier en cas de divorce. En effet, en cas de séparation, ce sont les parts sociales de la SCI qui seront partagée, non le bien en soi. De même, en cas de décès de l’un des époux, ses héritiers n’hériteront que des parts sociales, qui ne pourront être rachetées ou vendues. Il est même possible de prévoir dans les statuts de la SCI des clauses d’agrément des ascendants et descendants en cas de décès d’un associé. Il faut rappeler qu’en matière successorale, la base de calcul des droits de succession est constituée des apports en numéraires effectués à la SCI. Or ces apports ne sont pas réévalués. En conséquence, si le bien immobilier acheté a pris de la valeur, son acquisition par le biais de la SCI aura permis de minimiser les droits de succession de façon tout à fait légale. A noter également que, pour les époux mariés sous le régime de la séparation de biens, la création d’une SCI permettra de cumuler les particularités de ce régime avec la mise en commun d’un bien immobilier. De plus, la SCI est également un atout juridique indéniable lors de l’achat d’une résidence principale par des conjoints non mariés. L’opération permet ainsi d’éviter le piège de l’indivision, où chacun des indivisaires peut demander le partage ou vendre sa quote-part à tout moment.

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Dans tous les cas,  conseillers en gestion de patrimoine et  banquiers sauront vous conseiller LA bonne solution parmi les possibilités.

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Jean Julien

Blogueur spécialisé dans les Finances Personnelles pour Optissima.com, je vous informe sur l'actualité de la Banque et du Crédit. N'hésitez pas à laisser un commentaire pour donner votre avis ou poser vos questions !
  1. ceze dit :

    Mon notaire me dit qu’il n’existe pas de SCI à capital variable ?

  2. ceze dit :

    Mon notaire me dit qu’il n’existe pas de SCI à capital variable ?

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