Ce qu’il faut savoir sur les contrats immobiliers

Tout ce qu'il faut savoir sur le Crédit ImmobilierLes paramètres à considérer dans un contrat immobilier

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Pour acheter un bien immobilier, il existe quatre moyens conventionnels. Soit l’acheteur paie en liquide (c’est-à-dire cash), soit le paiement est échelonné (à crédit), soit il est étalé sur une période beaucoup plus longue (en viager), soit l’acheteur a recours au crédit immobilier et s’adresse à une société d’emprunt.

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En général, le prix de vente total inclut, à part la valeur monétaire du bien immobilier lui-même, certains frais (administratifs, impôts et notaire). Or, il se trouve que, dans la plupart des cas, les particuliers ne disposent pas du capital nécessaire pour effectuer l’achat. Ils optent donc pour le financement à crédit. Néanmoins, même dans ce type d’acquisition, l’établissement de financement demande aux ménages un « apport initial » (10 à 20% du montant total) dans un contrat classique, une somme dont la plupart ont du mal à réunir ce qui les décourage à acheter.

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Dans ce cas, il faut bien préparer votre plan d’emprunt en tenant compte de trois points essentiels : l’épargne dont vous disposez, le niveau de solvabilité (est-ce que vous êtes apte à rembourser) et l’évolution des ressources. Ce sont des bases à considérer avant de se lancer dans une opération d’emprunt quelconque.

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Votre plan de financement doit également prendre en compte les différents paramètres suivants :

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a) La contribution personnelle

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Peuvent être considérés comme apports personnels les épargnes, les fonds propres et/ou les fonds empruntés (prêt familial, prêts caisses de retraite, crédit foncier aux fonctionnaires, prêt d’épargne logement, etc.). En principe, si le taux d’endettement dépasse votre revenu mensuel net (plus de 30%), l’établissement d’emprunt vous refusera tout simplement le financement.

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b) Les obstacles au remboursement

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Il peut arriver que vous ne puissiez pas honorer les paiements au moment voulu pour diverses raisons (divorce, décès, chômage…), dans ce cas il y a deux possibilités : soit la société de crédit vous demandera de payer en une seule fois la totalité des échéances restantes, soit elle augmentera le taux d’intérêt de celles-ci. Pour le premier cas, des intérêts (échus, retard) ou des indemnisations peuvent vous être demandés ; et dans le deuxième cas, la majoration du taux d’intérêt sera effective jusqu’à ce que vous commenciez à payer régulièrement les échéances. Toutefois, cette augmentation ne doit pas dépasser de trois points le taux d’intérêt initial (ex : si taux initial = 4%, majoration maximale = 7%), à condition que le contrat d’emprunt inclut une clause allant dans ce sens.

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c) Les conditions du prêt

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Les contenus des offres de financement sont conditionnés par la loi. Ils doivent inclure plusieurs informations utiles en rapport avec le prêt, telles que les modalités, le coût total, les garanties nécessaires… Il faut particulièrement observer « l’échéancier des amortissements », qui correspond tout simplement au calendrier des remboursements (mensuels ou trimestriels). Leur détail doit y être précisé, c’est-à-dire la somme à payer périodiquement plus les intérêts. Ceci concerne donc uniquement les prêts à taux fixe.

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Une fois que l’offre de prêt est entre vos mains, votre établissement emprunteur n’a plus le droit d’en modifier les clauses (partiellement ou totalement) durant au moins 30 jours. Et, dès réception également, vous disposez d’une période de 10 jours (délai de réflexion) pour étudier minutieusement l’offre et la comparer à d’autres. Durant ce laps de temps, l’établissement de crédit n’a pas le droit de vous demander un quelconque versement.

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d) Remboursement anticipé

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Dans un contrat de prêt immobilier, vous êtes libre de rembourser une partie ou la totalité du capital emprunté avant les échéances prévues. Dans ce cas, votre paiement doit en principe excéder les 10% du montant du prêt. Si une clause le prévoit, l’établissement de crédit peut également vous demander de l’indemniser pour les intérêts restants. La somme que vous aurez à payer doit alors être inférieure ou égale à la valeur des intérêts du capital déjà remboursé durant un semestre.

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Cependant, cette indemnisation pour remboursement anticipé ne s’applique pas aux prêts contractés à partir du 29/06/99, si l’une des conditions suivantes est remplie : l’emprunteur ou son conjoint meurt, ils doivent déménager pour des raisons professionnelles, ils ont été forcés d’arrêter leur activité professionnelle.

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e) Cumul des prêts

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En fonction du montant de l’apport personnel que vous devez mobiliser, il peut arriver que vous contractiez plusieurs prêts en même temps. Cependant, l’un d’entre eux pourrait vous être refusé affectant ainsi votre projet d’acquisition. Pour palier, les textes prévoient deux alternatives : interconnecter les prêts ou associer les prêts et l’opération immobilière.

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Dans l’un ou l’autre cas :

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-        Si l’un des prêts est refusé, tous les autres sont résiliés. Cependant, cette disposition s’applique uniquement aux prêts qui ne dépassent pas les 10% du capital total.

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-        A partir du moment où vous avez signé le contrat de prêt, vous disposez de 4 mois au minimum pour effectuer officiellement l’opération immobilière (achat ou construction). Mais si celle-ci ne peut pas aboutir, vous avez le droit d’annuler le contrat de prêt à condition de rembourser le capital qui vous a déjà été versé avec les intérêts.

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-        Vous pouvez modifier votre contrat immobilier de telle sorte que si l’un des prêts est refusé au bout d’un mois minimum, ce contrat est résilié et tous les versements déjà effectués doivent alors immédiatement être remboursés, et ce sans indemnité.

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f) Obligations de l’établissement de crédit

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Quand une société de crédit immobilier fait la publicité de ses offres de prêt, la loi l’oblige à fournir certaines informations essentielles comme la nature et l’objet du prêt, le coût total, la durée et le TEG (taux effectif global) du crédit, le délai de réflexion (7 à 10 jours), et enfin le plus important, la société de crédit doit obligatoirement mentionner qu’en cas de non obtention d’un prêt, le contrat de vente est résilié avec remboursement total des montants déjà versés par l’acheteur.

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Pour finir, il est utile de préciser que tout contrat immobilier (même une promesse de vente) doit toujours préciser si la totalité ou une partie du paiement sera effectuée via un crédit immobilier.

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Khadidiatou Diallo

Chef de Produit pour Kredity.com, je vous informe sur l'actualité du Crédit et je vous donne tous les bons plans du marché. N'hésitez pas, posez vos questions ou commentez mes articles !

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