Mesurer la capacité d’achat immobilier en fonction de la structure familiale

Comment mesurer la capacité d'achat immobilier ?Des études statistiques, menées en particulier par le CapAcIm Dauphine-Crédit Foncier permettent de déterminer la solvabilité d’une famille dans la perspective d’ un achat immobilier dans l’ancien, correspondant à ses besoins. Le type de foyer, sa composition, ses revenus, impliquent un type de logement plus ou moins accessible financièrement en fonction de sa localisation, à un moment donné marqué par les cours, les taux d’intérêt ou encore la situation de l’emploi.

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Des disparités selon la structure familiale

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Il peut s’agir de célibataires, de couples sans enfants, de couples avec enfants, de familles monoparentales. En général il apparaît que les ménages les plus facilement éligibles sont ceux des couples sans enfants qui connaissent souvent un double revenu et ne nécessitent pas une importante surface habitable. Les célibataires, sans charges mais avec un seul revenu, peuvent justifier d’une certaine capacité d’achat en fonction, nous le verrons, des prix du marché sur la localité. En revanche la famille monoparentale qui ne bénéficie que d’un seul revenu avec un ou plusieurs enfants connaîtra de plus sérieuses difficultés pour un achat immobilier. Enfin, le couple avec enfants peut, certes, compter dans la majorité des cas sur un double revenu et sur une certaine sécurité financière mais la composition de la famille exigera un logement plus grand, donc plus cher et, de ce point de vue, il n’est guère plus solvable que la famille monoparentale.

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Des disparités géographiques

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Que l’on soit dans la capitale, en Ile de France ou en Province les pourcentages d’éligibilité à l’achat immobilier connaissent de grandes variations pour chaque structure familiale évoquée.

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A Paris la situation correspond plus ou moins au cas général évoqué plus haut. 57% des couples sans enfants disposent d’une capacité d’achat suffisante pour prétendre acquérir leur logement. A l’autre bout de l’échelle, seuls 16,6% des ménages monoparentaux sont solvables, faute d’un double revenu et de possibilités d’apport personnel suffisant. Les couples avec enfants ne sont que 17,4% à pouvoir acquérir un bien immobilier répondant en superficie à leurs besoins, étant donné le prix très élevé de l’immobilier à Paris, ce qui pénalise tout le monde, y compris les célibataires.

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En zone francilienne tout n’est pas équivalent. Sur l’ensemble des communes observées il convient de distinguer celles qui sont chères, comme Neuilly ou Boulogne-Billancourt ou « bon marché » comme Meaux ou Saint-Denis. Dans ces dernières plus de 80% des célibataires peuvent accéder à la propriété ainsi que de nombreux couples sans enfants qui, favorisés par une meilleur conjoncture économique et un recul du chômage, peuvent atteindre un taux de 70% d’éligibilité grâce à l’apport financier du conjoint. Même des villes comme Saint Germain en Laye ou Versailles  mais aussi Nanterre, Palaiseau, Evry, Massy, Argenteuil, ont élargi les possibilités d’acquisition. Dans une moindre proportion la famille monoparentale peut aussi y prétendre à un achat immobilier répondant à ses besoins.

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On notera que d’une façon générale la Province est plus accessible, pour toute structure familiale, à la réalisation d’un achat immobilier. Cela ne veut pas dire qu’elle ne connaît pas, elle aussi, de grandes disparités qui évoluent au fil du temps. Les grandes métropoles régionales ont vu progresser, dans le second semestre 2010, les possibilités offertes aux couples avec enfants, à l’exclusion de Bordeaux, restée chère, et où ces dernières ont connu un recul significatif d’un point et demi, contrairement à des agglomérations comme celles de Lyon , Toulouse ou Marseille qui ont connu la baisse des prix de l’achat immobilier et probablement une meilleure situation de l’emploi.

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Si l’on devait faire un tableau comparatif à entrées multiples on verrait que la région Rhône-Alpes est nettement favorable aux célibataires (73,4%) et vient en second rang pour la famille constituée  d’un couple avec enfants (73%) .La région Aquitaine, y compris Bordeaux, arrive en tête pour la famille monoparentale (47,6%) ainsi que pour les couples sans enfants. La région Midi-Pyrénées est la mieux placée pour les couples avec enfants, suivie par la région Rhône-Alpes. En revanche la région Nord-Pas-de-Calais serait en queue de liste dans la presque totalité des cas.

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Toutes ces données montrent à l’évidence qu’il y a une incontestable corrélation entre la structure familiale et ses possibilités d’achat immobilier mais aussi que la solvabilité des ménages et par conséquent leur éligibilité à l’acquisition d’un logement ancien sont fortement déterminées par le lieu de résidence choisi et tributaires d’une conjoncture globale, évolutive, qui fait le redressement ou la stagnation d’une région et joue un rôle sur les prix donc sur la capacité d’achat.

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Khadidiatou Diallo

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